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哪里的樓市最危險?答案來了……

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央行前天(11月25日)傍晚公布了《中國金融穩定報告(2019)》,其中用很大篇幅討論了“中國住戶部門的債務問題”。

          央行前天(11月25日)傍晚公布了《中國金融穩定報告(2019)》,其中用很大篇幅討論了“中國住戶部門的債務問題”。

根據央行最新公布的數據(截至2018年末),浙江省是“居民杠桿率”(負債水平)最高的省份,而海南省則是2015年“去庫存”以來“居民杠桿率”上升最快的省份。

先看央行公布的圖表:

這個圖表的橫軸,是截至2018年末“住戶部門杠桿率”的情況,越偏右側杠桿率越高。所謂“住戶部門杠桿率”,是用“住戶部門”的負債,除以當年當地的GDP總額。

“住戶部門”,指的是居民家庭和個人。央行在計算杠桿率的時候,分子的“住戶部門貸款”不僅僅包含了銀行貸款,應該還包括了公積金貸款等。

所以,央行計算出的截至2018年末的全國住戶杠桿率為60.4%,超過了國際清算銀行公布的52.6%。原因很簡單,國際清算銀行沒有計算公積金貸款等。

上述圖表的豎軸,則是2015年去庫存以來杠桿率增減情況,位置越高表示杠桿率增加越多。

根據央行數據,2018年“住戶部門杠桿率”超過全國水平的省份(直轄市)有:浙江(83.7%)、上海(83.3%)、北京(72.4%)、廣東(70.6%)、甘肅(70.1%)、重慶(68.6%)、福建(65.8%)和江西(63.1%)。

而在“杠桿率增長最快”的方面,海南遙遙領先,幾年間杠桿率增加了26.4個百分點。其次是上海、天津、浙江和廣東,分別上升21.5個、21.4個、20.8個和18.4個百分點。

我們再看一下央行在《中國金融穩定報告(2018)》里透露的截至2017年末的住戶部門杠桿率情況。當時央行給出了如下的圖片:

2017年末杠桿率超過全國平均水平的省份分別是:上海(65.5%)、浙江(65.4%)、甘肅(59.8%)、廣東(59.1%)、北京(58.8%)、福建(57.5%)、重慶(50.6%)、寧夏(49.3%)和江西(49.2%)。

跟2018年末的數據對比一下,我們就會發現:浙江一年間大幅上漲了18.3個百分點,是過去一年杠桿率攀升最快的。

浙江是一個省,但它的住戶杠桿率超過了上海這樣的直轄市,更能顯示出當地居民買房上的激進。

或許有讀者會說,住戶貸款不全用來買房子,還有經營貸、消費貸。下圖就是央行給出的“住戶貸款”的結構。

如果僅僅看這個貸款結構圖,你會覺得房貸不過占了住戶貸款的53.9%。其實,中長期消費貸款大部分被挪用來買房子,即便是短期消費貸款,也是變相的房貸,很多甚至被用來支付首付款(通過滾動可以延長期限)。至于個人經營貸,也是如此。

我個人估算,住戶貸款里至少有85%以上的錢跟買房子有關。這很容易理解,中國人消費并不超前,為了旅游或者過一個春節去貸款,基本上不可能。為了旅游或者過節(圣誕)貸款的,是美國人。

而當前市場背景下,貸款炒股的人也很少,而且貸款炒股多在券商那里融資,這種渠道不會計入住戶貸款。

中國人買房子或者遭遇重大變故的時候,有三大借錢渠道:銀行、公積金和親友。在親友處的借款,央行是不掌握的。所以,中國居民家庭的杠桿率肯定超過60.4%。

至于杠桿率第一的浙江省,更是如此。浙江是民間借貸最活躍的省份,這一點我相信沒有爭議。而且,浙江人民間借貸不僅僅是買房子,還用來經商。家庭對這些債務是完全敞口的,承受無限連帶責任。

這就更加劇了浙江樓市的波動性。

所以,如果我們說浙江是樓市風險第一省,是比較有把握的。

上圖是2018年各省市自治區“政府性基金收入”排名。所謂“政府性基金收入”,其中絕大部分是賣地收入。可以看出,浙江是全國第一。

再看2019年前三季度主要城市賣地收入排名:

位居全國前十的城市分別是:杭州、上海、北京、武漢、天津、南京、蘇州、廣州、昆明、寧波。

在前10名里,浙江有兩個城市上榜,其中杭州遙遙領先,是唯一賣地收入超過2000億的城市。至于經濟、人口第一大省廣東,只有廣州一個城市進入前10。深圳這樣的超級都市,賣地收入竟然不如溫州一個地級市。

浙江在2019年繼續維持“賣地第一大省”,意味著這個省的住戶杠桿率仍然在上漲,而且未來還會上漲。

我們知道:廣東的實際生活人口相當于浙江的2倍(移動電話用戶數,廣東也是浙江2倍),而且人口增長也顯著好于浙江。為什么浙江能長期維持賣地收入超過廣東

這可能跟珠三角有大量小產權房(城中村)有關,而長三角管理相對嚴格,小產權房數量有限,因此高房價帶有“剛性”。不大量供應土地,無法平抑房價,也很難吸引人口。

我以前曾在專欄里講過,廣東人均的“土地負擔”比浙江為代表的長三角低很多,這很可能成為珠三角的一大戰略優勢。也正因為如此,珠三角的人氣更旺,外來人口更容易謀生。

事實上,很多人都注意到了浙江平均房價的顯著偏高。這不僅僅跟小產權房數量有關,跟浙江炒風比較旺也有密切關系。

有媒體統計,中國300個地級以上城市里,浙江省11個城市全部都能擠入房價50強,甚至有8個城市進入了TOP32,這讓廣東、江蘇、山東望塵莫及。還統計說,麗水的均價趕上了無錫,衢州不亞于佛山,溫州超過了武漢,嘉興追尾了重慶。

那么,浙江樓市是不是到了危險的程度,未來就不可以投資了呢?我的看法是,危險是從杠桿率偏高、增加過快的角度來說的,不意味著馬上會爆發,不意味著沒有投資價值。

浙江財氣比較旺,匯聚資金量比較大,再加上民間經濟活躍,這是優勢。但浙江有人口通縮跡象,除了杭州以外其他城市增量人口有限,這一點需要重視。在浙江投資買房,最有價值的是杭州,然后是寧波和納入“長三角一體化示范區”的嘉善,還有靠近杭州市區的海寧西部區域。至于其他城市,包括溫州、紹興、湖州,就不算是好的選擇了。至于麗水、衢州、臺州、舟山等,投資性購房就不要碰了。

包括杭州在內的浙江城市,房價都略有透支現象。杭州連續多年土地供應量巨大,未來也有消化的需要。對此大家要有清醒的認識,不要太激進。

下面這張圖,也是央行報告提供的,顯示中國住戶部門杠桿率已經開始接近發達國家水平,超過了全球平均水平、遠超新興經濟體的平均水平。

下面這張圖顯示:在2018年中國住戶部門杠桿率大幅提高了3.4個百分點,接近一個季度1個百分點。而美國、澳大利亞住戶部門在去杠桿。

下面這張圖是去年央行報告里提供的,顯示四大經濟體住戶部門杠桿率的中長期走勢,中國(紅線)在強勢上升,美日歐都在緩慢下降。杠桿率的走高,限制了中國內需的提升,讓經濟更依賴樓市,讓居民生活水平難以真正提升。

下面這張圖是今年央行報告里提供的,中國城鎮居民收入增長,在過去這些年一直低于GDP的增長(紅線長期壓制藍線)。這其實就是近年來經濟增長放慢的重要原因。

標簽:房產新聞,樓市,金融

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